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房地合一稅試算
年度 2026更新:2026-09來源:所得稅法第 4-4 條、第 14-4 條
免費房地合一稅試算工具。依持有年限自動套用 10-45% 稅率，含自住 400 萬免稅額、土地漲價扣除、移轉費用計算。賣房前先算清楚要繳多少稅。
年度 2026更新 2026-09-17🔒 本地計算by F.
🏠 這個工具能幫你回答
- 賣掉這間房子要繳多少房地合一稅？
- 持有幾年後賣出，稅率會差多少？
- 符合自住條件能省多少稅？
- 裝潢費、仲介費可以扣除多少稅基？
元
1500 萬
元
購入價格 + 當時購屋費用（契稅、代書費等）= 1000 萬
元
仲介費（約成交額 1-4%）、代書費、廣告費等
試算結果
應納房地合一稅
1,575,000
= 158 萬
持有超過 2 年至 5 年：35%｜實際稅負率 10.50%
📋 計算明細
成交金額15,000,000
− 取得成本− 10,000,000
− 移轉費用− 500,000
房地合一所得4,500,000
應稅所得4,500,000
× 稅率 35%
應納稅額1,575,000
💡 節稅提示
- · 持有超過 5 年稅率可降至 20%，持有超過 10 年可降至 15%
- · 若符合自住條件（本人／配偶／未成年子女設籍，持有並實際居住連續滿 6 年，出售前 6 年內無出租或營業），可享 400 萬免稅額、超過部分 10%
- · 建議向地方稅務局取得「公告土地漲價總數額」，可合法扣除降低稅基
- · 裝潢、修繕費用若有單據可列為改良費用扣除，務必保留收據
※ 本試算為估算，實際稅額請以地方稅務局核定為準。售屋後 30 日內必須申報。
房地合一稅 2.0：稅率完整解說
房地合一稅 2.0 適用於 2021 年 7 月 1 日以後的交易，主要目的是打擊短期炒房。 持有越短，稅率越高；持有越長，稅率越低。符合自住條件者，400 萬以下免稅、超過部分按 10% 課稅。
| 持有年限 | 個人稅率 | 法人稅率 |
|---|---|---|
| 2 年以內 | 45% | 45% |
| 超過 2 年、5 年以內 | 35% | 35% |
| 超過 5 年、10 年以內 | 20% | 20% |
| 超過 10 年 | 15% | 20% |
| 自住（設籍、持有並居住滿 6 年） | 400 萬免稅＋10% | 不適用 |
| 非自願因素、合建、都更危老（5 年內） | 20% | 20% |
合法降低稅基的 4 個方法
1. 申請公告土地漲價扣除 — 向地方稅務局申請土地增值稅繳款書，漲價總數額可從稅基扣除。
2. 列報移轉費用 — 仲介費、代書費、廣告費等可扣除，記得索取統一發票。
3. 列報改良費用 — 裝潢、水電、廚衛翻新等大型工程若有統一發票，可列為改良費用扣除。
4. 善用自住免稅額 — 符合條件者可享 400 萬免稅額，讓應稅所得直接減少 400 萬。
※ 繼承取得可併計被繼承人持有期間，請依合計年限選擇上方級距；受贈（配偶間除外）自受贈日起算。本工具以境內居住個人與境內營利事業為準，非居住者稅率不同。
常見問題
房地合一稅 2.0 以「交易日」區分：2021 年 7 月 1 日以後出售，且屬 2016 年 1 月 1 日以後取得（或 2014 年 1 月 2 日以後取得、持有 2 年以內）的房地，就適用 2.0。個人稅率為持有 2 年以內 45%、超過 2 年至 5 年 35%、超過 5 年至 10 年 20%、超過 10 年 15%；營利事業超過 5 年一律 20%。2021 年 6 月 30 日以前出售的才適用 1.0。